友谊之光mp3四两拨千斤--用几个“雕虫小技”搞定文旅小镇项目商业运营-选格文旅


四两拨千斤||用几个“雕虫小技”搞定文旅小镇项目商业运营-选格文旅
随着中国的发展,文旅产业也在不断的崛起,文旅投资的黄金时代已然来临,文旅项目亦是遍地开花,当然,文旅小镇也不例外,然而遍地开花的文旅小镇虽然硬件很棒,但却没有持续活下去的商业运营能力。
商业运营是个系统工程,小镇项目最好能把运营前置,从项目前期就让运营团队参与其中。关于小镇的商业运营,新绎旅游景区管理公司副总经理,运营管理中心总经理,曾任伟光汇通古镇运营管理中心的总经理——唐晓飞,曾做出以下分享。
业态结构
1住宿和餐饮
每个项目面对的具体情况都有所不同,不管是爱情小镇、古镇或者是其他小镇,只要真正想要把旅游做起来,除了主题比较重要,文旅小镇的商业运营也是一个非常重要的方面孟东波,如果没有商业,主题是不能充分展现出来的。

商业的第一个问题就是业态结构,不是说所有业态配置在文旅小镇中都能成立,文旅小镇商业配置的关键是建立商业生态消费链条。文旅小镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费,根据唐总经验,一般情况下,想把旅游项目真正实施好,首先是住宿,如果一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不发达,客流量是做不起来的。
要想让客人住下来,只有住宿业态是不够的,还需要有夜晚消费项目,比如游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。
对于文旅小镇来说,不管是白天还是晚上的商业,其中最核心的就是住和吃,如果能把这两个要素,特别是住宿做好,人均消费就会高。比如有些景区很多时候都没有人,但是在五一假期突然来了四五十万人,事实上它的人均消费可能就几毛钱,那这个景区的价值也就是几毛钱;但是一个好的景区,可能并不是假期经济,追求短期的人流量邱钟惠,但是它的人均消费能达到两千元,这样的景区就很有价值。所以说一个景区运营的好坏,从它的商业业态链条和生态上就可以看出来吴媚媚。
2旅游商品和旅游产品
小镇的商业除了住宿和餐饮,旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不一样,旅游产品比如游船等,需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了,这些才是旅游商品。旅游商品一般情况下有两种,一是纪念品;二是地标性的产品搜鹿网,比如有些东西只有某个地方才有,或者你经常享用,但是只有某个地方最正宗,这种是很有价值的。

3休闲娱乐
古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐,现在有很多同行很喜欢用儿童业态,认为儿童业态带客能力很强。但是唐总认为儿童业态非常难做,它有几个特点绝路逃亡,一是业态本身消费时间密集性很强,集中在周六日或者节假日,对整个商业来说客流价值不见得有多大;还有一点就是儿童业态并不是想象的那样有带客能力,如果说人们带着孩子去一个地方旅游,让孩子去消费当地的儿童业态是不太容易的,因为各地的儿童业态基本上大同小异,绝大多数没有独有性,因此,在小镇做儿童业态要谨慎,具体效果怎么样还有待于进一步的探讨和验证。

总体来说月迅龙,小镇业态最关键的在于建立商业消费生态消费链条,如果能形成消费的链条,小镇的项目就会不错。如果说只有白天的消费,比如只有一条小吃街,客人开车来吃完小吃就走了,这种情况也不错,但是客单价会低,项目价值相比较就没有能留住客人的大。有的项目以小吃来带动,但是事实上不仅有小吃,比如袁家村,它除了小吃很丰富之外,袁家村的民宿业态也很好。
餐饮业态
第二个和大家分享的是餐饮业态,餐饮比较特殊,相比较而言业态比较分散,是非标的,不像住宿那么标准化,在很多层面形成了标准流程,也想成了很多行业准则。而餐饮业态不管多么发达,从行业标准化角度来说非常难,在小镇操作的时候一定要注意几个问题。

1物业 ? 物业大小
制约物业使用的第一个问题就是物业大小。比如做婚宴等大型餐饮,二线以上城市基本都在2000㎡到10000㎡,可以是三四层楼,一层的面积基本上要在400㎡到500㎡;如果是在小城市比如县城,基本上在800㎡到1000㎡,如果达不到这个面积,盈利是非常难的。面积涉及到能摆多少桌,能容纳多少人吃饭,另外还有翻台率等经营坪效问题,中大型餐饮的盈利基本上不是靠散客,而是靠包桌,面积限制了包桌,想赚钱非常难,所以从这个角度来说,单体面积是很致命的问题,如果达不到这个要求,有经验的商家是不会租赁的。

在500㎡到1000㎡的餐饮是中大型餐饮,这种面积经营的频效会相对于200㎡、300㎡的高一些,也是目前流行的杭帮菜等餐饮的主流面积。
需要注意的是,在小镇发展的前期,两、三百平米的餐饮非常难存活的。这种餐饮面积不大,但也不算小刘颖婷,当小镇客流量多的时候,承载量不够多,顾客多的时候人手也不够用二段横踢,赚不到钱;而小镇客流量少的时候,其本身的人工成本又不低,存活非常难,所以在发展前期,要尽量减少这种不大不小的餐饮。
100㎡左右基本上都是小吃或者特色餐饮,这种业态在旅游小镇里非常多,基本上都是小镇的主力餐饮业态。
? 户型
物业的户型一旦确定,物业的命运基本上就确定了,包括它好不好使用,友谊之光mp3被用来做什么业态等。不管是做哪种业态,户型最好是方的,柱子越少越好,最好没有柱子,要不然用起来非常难,很多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。
2小吃街
基本上现在旅游的地方都有小吃,小吃是特色,承载了地方的文化汪洋制造,小吃街的建造很有讲究。比如街道有多宽,太宽的话,人少的时候会越发显得人少,这样不容易聚客,也不容易让商家做生意;太窄的话,人就进不去,做生意也不容易。经过研究, D/H大概在0.6左右是比较符合亚洲人习惯的,而且从商业化角度来说也比较好。D是街道宽度,H是房屋外檐高度,第一龙廓线的高度。

还有一点是店铺的密接性,也叫亲近性,比如说门口种着一排树,或者做了木篱笆把它隔开了,这样都是不太好的,虽然有的商家隔了一下能放很多桌子椅子,但是对于步行小吃街来说无非就是圈了点地方,但是这样不利于游客的进入,隔离了人流,游客的俘获率会降低。
在规划时,要注意店面宽度(展示面)问题,步行街之类的地方如果店面非常宽,游客会觉得很单调,没有趣味。如果五六步一家店面,游客会觉得很有意思,比如丽江等古城,店铺很密集。但是也不能太密集,有人总结了W/D在0.6左右比较合适,W是店面的宽度,H是街道的宽度。
3餐饮功能差异
餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客能力是有区别的,中大型餐饮基本都是属地化消费,对街区客流量的贡献很低,但是小吃类的不同,李美熹来吃小吃的游客基本上都要再转一转,因为小吃不是一个就能吃饱的,如果要吃的话就要去小吃街转。所以我们在选择业态落位的时候,小吃和中大型餐饮分别往哪里落,就很讲究。落位不好对街区导流的影响很大。
动线设计
1人流设计
动线设计是前期特别关键的问题,很多小镇后期运营出问题的原因就是没有设计好动线。比如有些小镇的街道脏乱差、散商管不住等都是动线造成的运营期没有办法处理的问题。我们在设计中要注意人流的单向,就让游客一条街走过去,尽量不要有选择,那么这条街上生意就会很好,没有死角。但是这种情况游客会觉得单调,所以基本上我们不会只做一条街,除了主大街之外还会设计一些小吃街、古玩街等,但是往往很多商业最容易存活的只有一条街。

还有一个原则是人流的不要双向对冲,只要人流不对冲,客流量大的时候就不会出现集体性的踩踏事件。
人流动线就是游览动线,游览是有节奏感的,会有起承转合的情绪变化,但是游客游览的起承转合我们怎么来引导呢?这方面建筑风格和景点对游客的引导性都不大,最大的是能不能把人流聚在广场,广场在后期运营中起到了至关重要的作用,既可以做活动,也可以做商业,和线路结合起来,汇集人流,就会让人感觉游客量非常多。如果只有一条街而中间没有留住人流的广场,可能一天几万人走过去都不显眼,但是如果有几个广场,人聚起来,就会感觉人多的根本走不过去,这也是我们在运营过程中重点考虑的因素最强教皇,当然广场必须和一些主题活动结合起来使用。
动线要与业态呼应,大多数景区基本客流都是十点钟左右到,十一点半到十二点之间就要消费了,这部分的消费多是刚性消费,主要是吃、喝等,所以前期设计的时候我们要把动线与业态考虑进去。
2车流动线
车流动线,就是物流动线,在小镇里面就是物流,为什么要设车流动线一定要考虑清楚温佩琪,不要为了设车流动线而设。车流动线要解决商家备货问题,小镇生活的人群物资的出入问题和人群平时进出问题,所以要清楚最关键的点在哪里。

第二点就是把停车场、停车位和它结合起来,刚刚说到大宗物业毛晓沪,如果没有专属的停车位,大宗物业是很难使用的。一个2000㎡的餐饮,如果不给它配停车位,生意是很难做下去的,进出车辆不方便郑现清,就很难做生意。
招商
一般的小镇商业团队会制定招商政策,比如免租期多长,新开发的小镇没有免租期招商就比较困难,特别是离城区比较远的项目良宵血案。免租期具体怎么实施呢?有的地方是这样操作的,比如说有三年免租期忽然之恋,前三年什么都不用给景区,只要交物业押金就可以入驻,这样就会造成商家就算不做生意也不会退铺,因为没有成本,但是景区如果要收回,就要跟他打官司。那么我们可以采取别的办法,比如把租期变成五年,前两年交,后三年免;或者把租金平均到五年,每年都交一点,这样商户做不了生意,会主动把商铺退给景区。
另外要对商户有选择,有些商户没有开铺经验,凭一腔热血就进来了,我们要降低这样的人群的频率,控制在15%-20%之间。因为商家没有实际操作经验,靠景区给的流量才能生活,而且他们普遍没有经营策略,比较容易赔钱,做不下去影响开门率。
还要考量业态的吸客能力,比如旅游商品白浪哥,听起来很有旅游特质,事实上旅游商品没有带客能力,几乎很少有人是冲着旅游商品到景区旅游的。除非是像奥特莱斯这种类型的,严格意义上来说不是旅游产品,而是旅游购物,实质上可能不是去旅游的,就是去购物的,旅游是它的副产品。

招商时还要处理好与属地居民的关系,可能会遇到一种情况苏施黄,比如说有两年的免租期,本地居民觉得时机不错,我可以先租下来,如果做得好我就继续租,如果做不好我就跟你打官司,让你赔我的钱,所以制定招商政策要杜绝这个问题。小镇项目大部分都在乡镇或者县城,属地的居民先期占了商铺资源,又不去用心经营,会对后期带来很大麻烦。
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